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內容來自sina新聞
(一)人口遷移與大都市化
東部城市與中西部(包括東北)城市的分化。我們看到，以北上廣深、杭州、南京、大連、青島等為代表的房地產風險排名最低的城市，大多集中在東部或沿海地區；相反，風險較高的又相對集中在中西部地區。特別是西北成為風險高發區，名列前茅。其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產投資風險的前三位。光是鬼城，內蒙古就占瞭4個。
地王之上有地王 鬼城之外有鬼城
中華民族在漫長的歷史長河中，因循著趨利避害的生存法則，不斷在遷徙之中。
當前房地產最引人註目的現象之一，就是所謂的"地王"與"鬼城"並存，由此導致對未來房地產走勢的看法出現瞭空前的分歧：地王迭出，讓部分人堅定看多；鬼城頻現，則使不少人看淡後市。
房地產的需求與經濟發展有著極大的正相關性。而經濟發展不平衡性的特性必然導致房地產發展的分化。從全世界范圍來看，世界一半以上國內生產總值(GDP)是由占土地面積1.5%的地方創造出來的。而這麼小的經濟板塊卻居住著全球六分之一以上的人口。同樣，中國東部地區也隻有國土面積的五分之一，卻創造瞭一半以上的GDP。紐約、首爾、東京的地方生產總值，竟然是所在國傢GDP的30%至50%之多。深圳有的年份的出口額超過整個印度。10年來，中國先後施行瞭西部大開發、中部崛起、東北振興等等涵蓋全國的平衡經濟發展戰略，但東西部的差距並未縮小，反而更大瞭。最有說服力的數字，一是對中西部投資增加，GDP占比反而下降；二是居民儲蓄，中西部，加上東北三地，儲蓄餘額從低於東部1.6萬億，擴大到2.8萬億元。這是由經濟發展的聚合效應產生的結果。這些年，中西部建設的機場70%以上虧損，高速公路的效益也同樣非常差。這證明瞭經濟學上的距離，不等同於地理學上的距離。經濟的聚合，是商品、服務、勞動力、資本、信息、觀念等等的聚合。
原始時代，人們生活在現在中印邊界的大海岸邊。2000萬年前的地殼運動，印度洋板塊擠壓歐亞大陸，喜馬拉雅山脈隆起，海洋消失；1000萬年前冰河時期，原始人四處逃散：西下者沿著尼羅河到瞭埃及，孕育瞭尼羅河文化；南下者沿著恒河到瞭印度，產生瞭恒河文化；而東下者則沿著黃河到瞭中國，創造瞭黃河文化。而後近萬年的時間裡，中華民族歷經伏羲的遊牧時代、神農、黃帝的農耕時代、以及幾千年的封建時代，期間又有絲綢之路的商貿繁榮、戰爭、瘟疫、旱澇導致的人口遷徙。我們可以清晰看到，中華民族的腳步移動的方向：從青藏高原不斷向底處平原、盆地走，向著大海的方向--東部、東南遷徙。
中國的房地產總體向好的趨勢在相當長的一個時期不會改變。隻要中國的經濟繼續發展，人們的收入不斷提高，中國的城鎮化沒有完結，房地產的經濟支柱地位就不會改變，房價總體向上的趨勢也不會改變。地位和鬼城成為令人矚目現象，則是表明在總體不變的大格局下的重要分化。
繼鄂爾多斯的康巴什之後，先後被冠以"鬼城"、"睡城"、"空城"的有呼和浩特的清水河、巴彥淖爾新區、二連浩特新區、鄭東新區、河南鶴壁新區、遼寧營口新區、雲南呈貢新區、江蘇鎮江丹徒、湖北十堰新區、河南信陽新區，以及常州武進新區等12個大多是新建的城區。顧名思義，它們或者空置率居高不下，或者銷售不暢，或者入住率極低......
無論單從地王而看多者，還是因鬼城而"泡沫論"者，均難免有"盲人摸象"的片面之嫌，對地王和鬼城的成因分析有的也容易失於表層。如地方政府因"土地財政"而導致土地的放量，造成供求失衡、以及過度炒作出現的泡沫，當然是一些鬼城、空城的成因。但如果僅僅限於此，就很難解釋為什麼同樣的政策、同樣的"土地財政"以及其他同樣的原因，在一些城市卻沒有出現這樣的現象，有的還供不應求，甚至地價、房價屢創新高。這其中必然還有更為深層次的因素在主導著。這就是中國的房地產正在分化之中。這種分化的過程，會讓我們不斷地看到地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。
兩極分化之源
在深圳，7月26日下午，前海首批兩宗土地競拍，卓越地產以123.79億元的價格創造瞭深圳最高總價地王。
城市中心與郊區的分化。那些所謂的鬼城、睡城、空城，大多是遠離城市中心的新區、新城，距離動輒十幾二十公裡。配套設施、交通等等，都不同程度存在問題。即使在東部城市，也同樣有城市中心與新區的分化，常州武進、鎮江丹徒就是典型例證。甚至距離北京天安門直線距離隻有五六十公裡的所謂七環附近，涿州的房價居然現在隻要5000多元。而天安門地區的房價早已突破10萬元大關瞭。
7月3日，萬科在其上海土地市場力挫中海、金地等大型房企，以48.7億總價拿下上海浦東新區張江高科技園地塊，成為今年上海新的總價地王。而北京近日成交的夏傢胡同地塊，也以4.5萬元/平方米的樓面單價，刷新瞭北京的地王紀錄。此外，恒大地產更是以35.6億的大手筆拿下北京昌平沙河鎮地塊，成功實現進軍北京市場。二胎房屋買賣注意怎麼貸款比較會過件
中國的經濟發展不平衡性還將在很長一段時期持續下去。政府決策者應當尊重經濟發展不平衡客觀規律，更好地利用這種不平衡性，使經濟發展更為健康。而這種地區發展的不平衡性，也給房地產的投資者，包括開發商和購房者重要指引：未來的房地產將繼續上演"馬太效應"，即東部城市、一二線城市的經濟占比會越來越大，因而房地產的市場會越來越好；反之，中西部地區，三四線城市的經濟占比隻會越來越小，相對應的，房地產投資的風險也就越來越大。
(二)經濟發展不平衡
其實"黑洞"和"漏洞"現象是早已有之，為什麼現在突然成為地王、鬼城凸顯的房地產分化的重要因素呢？這主要是因為隨著中國30年來經濟的發展，特別是近10年來的高速發展，中國富有階層的人數以及財富的積累以幾何的方式爆炸增長。看看福佈斯財富排行榜上的情況就一目瞭然。當年的首富，到現在還能排老幾？千萬元戶、億元富翁迅速膨脹。他們對一二線城市的"占領"使得以北上廣深為代表的一二線城市的供求矛盾空前激化。相反則是"漏洞城市"更加雪上加霜。
在廣州，5月23日，白雲區沙太路梅花園地塊以及海珠區南洲路一幅臨江地塊正式拍賣，結果分別以7.98億元和24.6億元的總價賣出。不過，業內人士指出，後者雖然折合樓面地價為21750元/平方米，但由於現在賣地采取限制最高地價、競配建保障房的方式開賣，所以剔除配建的4.2萬平方米保障房面積，該地塊樓面地價高達3.46萬元/平方米，超過去年創造的珠江新城地塊的廣州地王記錄(樓面地價3.2967萬元/平方米)，成為廣州"新地王"。
一二線城市與三四線城市的分化。據最新出爐的中國房產信息集團(CRIC)發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》，包含瞭286個國內城市。榜單顯示房價跟風險成反比，房地產風險排名位列倒數前三的分別是上海、北京、廣州，而其他一線城市如深圳、杭州、南京等的排名也相對較低。而風險名列前茅的是一批國內三線城市，其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產投資風險的前三位。而且風險最高的前50名中，除瞭拉薩是省會城市外，其餘皆是三四線城市。
如果說農耕時代人們安土重遷，中國人相對穩定瞭一兩千年，工業時代的到來則徹底打破瞭原有的觀念。改革開放三十年，中華民族又一次開始瞭偉大的遷徙：他們洗腳上田，奔向能帶給他們幸福美好夢想的沿海、沿江的東部、東南部。據統計，中國的農民工70%以上來自中西部，而農民工的大多數又是去瞭東部或者孔雀東南飛。
從世界城市發展的規律看，工業化時代的所謂城鎮化，就是大都市化的過程。全世界城市人口中，73%居住在百萬人口的城市裡。而中國的城市人口，隻有不到50%居住在百萬級的城市裡，不僅遠遠低於日本、韓國，也低於印度、印尼。這就意味著中國未來的城鎮化，一二線城市的人口還有巨大的空間，因而對房地產的需求也會同步增長。而城市由於土地不可再生，地王之上有地王，樓王之上有樓王就是必然的事情；相反，在許多三四線城市，人口則是下降的趨勢。據人口普查資料，很多城市十年間人口數量不僅沒有增加，反而減少瞭。目前中國戶均住房已經超過一套。中西部的三四線城市人口逐年減少，房地產開發稍有不慎，必然供大於求。鬼城之外有鬼城，不可不察也。
房地產正在分化
北京、上海兩個一線城市同日拍出地王，恒大的地王桂冠尚未戴幾天，備受矚目的朝陽區孫河HIJ地塊公開競拍，中糧地產經過77輪激烈競拍擊敗10傢房企，以23.6億元、同時配建3.3萬平保障房拿下，溢價率42.1%。扣除保障房面積後，樓面價高達48444元/平方米，再次刷新北京單價地王。
而在另一廂，與紅紅火火、熱熱鬧鬧的地王形成極大反差的是冷冷清清、黑燈瞎火的鬼城、睡城、空城接二連三出現在人們的視野之中。
(三)黑洞城市與漏洞城市效應
所謂"黑洞城市"，是指該城市具有某種如太陽黑洞或黑子那樣的吸引力，能將周邊的物質吞噬。
中國的北上廣深等一線城市，就是非常典型的"黑洞城市"。它們對全中國的富有階層、成功人士，甚至海外許多人，都具有"黑洞"效應，比如最能說明的就是北京住著幾十萬山西煤老板。中國的城鎮化有一個鮮明的特點：農民進小城鎮，主要是在縣城購房置業；縣城的人往三線城市跑，地級市的往省城跑，而省城的自然就要進北上廣深，當然這隻是整體而言。山西煤老板有錢可以直接從鄉鎮到北京置業。而北上廣深土地、房子又十分稀缺，怎麼辦？市場經濟隻能是靠價格來調節供求關系。以北京為例：據說二環內隻有一千餘套商品房待售。而北京人口就有兩千萬，平均兩萬人一套。還有全中國想著住進來的十幾億人呢？不以樓王、地王論英雄，那麼以什麼價，給什麼人才公平呢？
同樣的道理，那些"漏洞城市"則是財富、人才、資源都留不住的地方。人往高處走是客觀規律。據統計，在北上廣深求學的大學生，70%以上想留在北上廣深。說中國房價有泡沫、很多人沒有房子住，是很片面的。前述中國城市戶均超過一套住房，隻要你肯到離北上廣深稍稍遠一點點的地方，就可能有你買得起的房子。河北的衡水，距北京不過兩小時車程，房價才4000多元。前不久所謂的"逃離北上廣"的年輕人又重返北上廣，非常之耐人尋味。他們寧要北上廣一張床，也不要老傢一套房。
世界文明殊途同歸。中外的地王與鬼城之形成有許多相似之處。如美國的底特律、西弗吉尼亞州的鴉林鎮，都是因為工業破產而變成鬼城。這與中國一些資源枯竭型城市相似。當然中國也有些特殊的個性。最典型的就是土地財政，短期的土地過度放量，放大瞭空城、鬼城的規模。但是如果僅僅將這種特殊性當成主要因素，就會掩蓋中國房地產正在分化和已然分化、以及繼續分化的本質。這些分化的最根本性之源是：
至於"黑洞"城市為什麼那麼"黑"，就無須多論證瞭：政治、文化、經濟、教育、醫療等等的中心呀！早幾年，有過一項"最適合居住城市"的調查。排名第一的居然是北京！其實單論交通的擁堵、空氣的污染，北京哪裡適合居住呀？可是，你信不信，現在北京空氣因為霧霾更糟糕瞭，首都變成"首堵"瞭，可是你再搞一次調查看看，北京還是人們"最適合居住"的城市之一。反正我信。
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按圖索驥 趨利避害
地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。這個房地產分化的現狀和前景是不以主觀意志為轉移的。除瞭政府有關部門制定房地產相關政策時當切實有針對性地分類指導外，開發商以及投資置業者亦當趨利避害。
按圖索驥，規避風險。這裡所說的"圖"，就是前面提到的中國房產信息集團(CRIC)發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》，其中286座地級以上的城市，基本上涵括瞭中國的一二三線城市，其風險排名基本上與現實的情況相符。現在有不少的房企在風險排名靠前的城市投資吃虧後開始撤瞭出來。他們付出瞭很大的代價，其他人就不要再去交學費瞭。相反，在風險排名靠後的城市，應當無懼"地王"。這幾年的事實反復證明，"樓王"、"地王"都是相對的，與一二線城市未來房價的空間相比較，地王之上必有更高的地王。以北京為例，與世界上同類城市比較，目前北京房價遠遠低於十大最高房價的城市。我常常想不明白：憑什麼中國的房價就該賤！其實房價越低越丟人，說明不吸引人嘛，刻意打壓房價也是國有資產的流失呀。
因地制宜，相地而謀。不能簡單化理解"城市房地產發展風險排行"。並不是說靠前的就絕對不能投資，靠後的就絕對沒有風險。在相當長的歷史時期，大部分中國人還得住在中西部或者三四線城市。這也是不爭的事實。所以包括縣級市在內的三四線、中西部城市，並非絕對不能投資。關鍵是要選擇好項目，控制好規模，進行精準的成本核算及風險評估。一般而言，在三四線城市的市中心投資房地產勝算較大。在一二線城市，也需警惕城市郊區高地價的風險。從世界大都市經驗來看，離開都市中心的房價會差別驚人。距離倫敦、紐約、巴黎車程一個小時，房價往往隻有城市中心的三四分之一，甚至更低。如紐約房價約合六萬多人民幣，而相鄰的新澤西就一下子低至一兩萬元。
細分市場，商機無限。有些新興的細分市場，並不受中西部、三四線等的風險影響，具有很好的市場前景。比如旅遊地產、養生、養老地產。北京及華北的嚴重霧霾，使得人不分貴賤，都如同在希特勒的毒氣室裡。人們求健康的本能要出去洗肺，呼籲新鮮空氣。這就給適合養生、度假的項目提供瞭商機。最近海南島在北京聯展的兩百多個項目，都大受歡迎。另外，目前中國已提前進入老齡化社會，有兩億多老人。適合養老的房地產，是不分中西部還是東部，也不分一二線，還是三四線的。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-05/08182321063.shtml
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